도쿄 신주쿠구 신오쿠보 상권이 급격한 임대료 상승으로 심각한 구조적 위기에 직면하고 있다. 한류 열풍과 외국인 관광객 증가로 상권은 겉으로는 활기를 띠고 있지만, 실제로는 높은 임대료를 감당하지 못한 점포들의 폐업과 잦은 업종 교체가 이어지면서 상권의 지속 가능성에 대한 우려가 커지고 있다.
신오쿠보는 코로나19 이후 K-팝과 한국 음식, 화장품에 대한 인기가 다시 높아지면서 일본을 대표하는 한류 거리로 자리 잡았다. 관광객 유입이 크게 늘어나자 건물주들은 임대료를 잇달아 인상했고, 주요 대로변 1층 상가는 팬데믹 이전보다 두 배 가까이 오른 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다.
문제는 매출 증가 속도가 임대료 상승을 따라가지 못한다는 점이다. 식재료와 인건비 상승까지 겹치면서 영세 자영업자들의 부담은 더욱 커졌다. 특히 카페와 디저트 전문점, 한국 화장품 판매점처럼 유행에 민감한 업종은 계약 만료 후 재계약을 포기하거나 폐업하는 사례가 증가하고 있다.
최근에는 같은 점포에서 간판만 바뀌는 현상도 빈번하게 나타난다. 겉으로는 새로운 매장이 계속 들어서는 것처럼 보이지만 실제로는 기존 사업자가 버티지 못하고 빠져나간 자리를 또 다른 신규 창업자가 채우는 ‘회전문 상권’이 형성되고 있다는 분석이다.
관광객 의존도가 높은 상권 구조 역시 위험 요소로 지적된다. 엔저 영향으로 해외 관광객은 증가했지만 일본 내 소비는 기대만큼 회복되지 않았고, 관광객들의 체류 시간과 객단가도 정체되는 모습이다. 이에 따라 매출 변동성이 커졌지만 고정비인 임대료는 계속 높은 수준을 유지하면서 점포 운영의 부담이 가중되고 있다.
임대인과 임차인 사이의 인식 차이도 갈수록 커지고 있다. 건물주는 과거 최고 수준의 임대료를 유지하려는 반면, 상인들은 현재의 매출 구조로는 수익을 내기 어렵다며 임대료 조정을 요구하고 있다. 이러한 간극이 계속될 경우 공실 증가와 상권 경쟁력 약화로 이어질 가능성이 있다는 우려도 나온다.
전문가들은 신오쿠보가 장기적으로 경쟁력을 유지하기 위해서는 적정 수준의 임대료 조정과 업종 다양화가 필요하다고 지적한다. 단기적인 한류 특수에만 의존하는 구조에서 벗어나 지역 주민과 관광객이 함께 찾는 안정적인 생활형 상권으로 전환하지 못할 경우, 현재의 화려한 외형 뒤에서 상권의 경쟁력이 점차 약화될 수 있다는 분석이다. 또한 최근 상업용 부동산 시장 전반에서도 높은 임대료와 공실 위험이 동시에 확대되는 양극화 현상이 나타나고 있어 신오쿠보 역시 이러한 흐름에서 자유롭지 않다는 평가가 나온다.
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