이재명 부동산 성공할까?

징벌적 보유세·거래세 강화만으로 집값 잡을 수 있나…시장 원리 외면한 ’11가지 팩트’ 논쟁최근 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 보유세를 과거 수준으로 대폭 인상하고 양도세·취득세 등 거래세를 유지하는 한편, 1가구 1주택 비과세를 생애 1회로 제한해야 한다는 취지의 주장이 제기되면서 논란이 이어지고 있다.이에 대해 부동산 시장에서는 과도한 세금 중심의 접근이 시장 원리를 왜곡하고 공급과 거래를 위축시켜 오히려 가격 불안을 키울 수 있다는 반론도 적지 않다.다만 아래 내용은 특정 경제학적 관점과 정책 해석을 담은 주장으로, 일부는 학계와 전문가 사이에서도 다양한 견해가 존재한다.첫째, 통화량 증가와 집값 상승의 상관관계다.한국은행 통계에 따르면 광의통화(M2)는 지난 30여 년간 큰 폭으로 증가했다. 서울 아파트 가격 역시 장기적으로 상승 추세를 보였다. 이에 따라 장기간의 저금리와 풍부한 유동성이 부동산 가격 상승의 핵심 배경이라는 분석이 나온다.다만 통화량 증가가 곧바로 집값 상승의 직접적인 원인이라는 점에는 다양한 경제학적 해석이 존재한다.둘째, 도심 공급 부족 문제다.재건축·재개발 규제 강화와 각종 정비사업 지연으로 서울 핵심지역 신규 공급이 감소했고, 이에 따라 희소성이 커지면서 가격 상승 압력이 확대됐다는 주장이다.셋째, 주거 수요의 질적 변화다.교통과 학군, 신축 아파트, 생활 인프라 등을 갖춘 선호지역으로의 이동 수요가 커진 상황에서 단순한 투기 수요만으로 시장을 해석해서는 안 된다는 지적도 나온다.넷째, 보유세와 거래세를 동시에 강화할 경우 발생하는 ‘매물 잠김’ 현상이다.양도세 부담이 커질 경우 기존 주택 소유자가 매도를 미루게 되고, 여기에 보유세 부담까지 더해져 거래량이 감소하면서 가격 발견 기능이 약화될 수 있다는 분석이다.다섯째는 정책 신뢰성이다.정권마다 반복된 부동산 대책이 시장 참여자들의 정책 신뢰를 떨어뜨렸고, 오히려 불안 심리를 키워 매수세를 자극했다는 평가도 있다.여섯째는 건설 원가 상승이다.철근과 시멘트 등 자재 가격 상승과 인건비 증가로 공사비가 크게 오르면서 정비사업이 지연되고 신규 공급이 늦어지는 비용 인플레이션이 공급 부족을 심화시켰다는 분석이다.일곱째는 외국인 투자 규제 문제다.일부에서는 내국인은 대출 규제를 받는 반면 해외 금융을 활용하는 외국인은 상대적으로 규제를 덜 받는 사례가 있어 제도적 보완이 필요하다고 주장한다.다만 외국인의 국내 주택시장 영향력에 대해서는 정부와 연구기관마다 평가가 다르며, 전체 가격 상승을 설명하는 핵심 변수인지에는 논쟁이 있다.여덟째는 임대차 3법 시행 이후 전세시장 변화다.전세 공급 감소와 신규 계약 가격 상승이 전세가격을 밀어 올렸고, 이것이 매매시장에도 영향을 미쳤다는 분석이다.아홉째는 가구 수 증가다.총인구는 감소세지만 1인·2인 가구가 빠르게 증가하면서 실제 주택 수요는 계속 확대되고 있다는 점도 시장 변화의 중요한 요인으로 거론된다.열째는 정책금융 확대다.보금자리론과 디딤돌대출, 전세자금대출 등 정책금융이 실수요자를 지원하는 동시에 시장에 유동성을 공급하는 효과도 가져왔다는 분석이다.열한째는 해외와의 세제 비교다.미국은 일정 요건을 충족한 실거주 주택에 대해 일정 금액까지 양도소득세를 반복적으로 면제하는 제도를 운영하고 있는 반면, 국내는 높은 거래세와 보유세를 동시에 적용하는 구조가 시장 유동성을 저해할 수 있다는 지적이 제기된다.다만 국가별 세제는 재산세 수준, 지방세 구조, 자본이득 과세 방식 등이 서로 달라 단순 비교에는 한계가 있다는 견해도 있다.전문가들은 부동산 가격은 세금만으로 결정되는 것이 아니라 금리, 유동성, 공급량, 인구 구조, 심리, 정책 신뢰 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한다고 설명한다.따라서 보유세 인상 여부와 별개로 거래세 조정, 도심 공급 확대, 금융정책, 장기적인 시장 안정 대책을 함께 고려하는 종합적인 접근이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.