서울 아파트 매매 시장에서 노후 단지 쏠림 현상이 뚜렷해지고 있다. 고분양가와 대출 규제가 동시에 작용하면서 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 낮은 구축 아파트로 이동하는 흐름이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 4월 13일까지 서울 아파트 거래 중 준공 30년 초과 단지 비중은 26.3%로 집계됐다. 5년 이하 신축 아파트 비중(6.2%)의 4.2배 수준이다.
신축과 구축 간 거래 비중 역전은 2023년부터 시작됐다. 2022년까지만 해도 신축(19.0%)이 구축(14.5%)보다 높았지만, 2023년 신축 16.2%, 구축 18.4%로 처음 뒤집혔다. 이후 2024년 19.7%, 2025년 22.2%로 구축 비중은 꾸준히 상승했고, 신축은 12.6%, 10.2%로 감소세를 이어갔다.
가격 상승 흐름도 구축 중심으로 나타난다. 한국부동산원 주간 동향 기준 서울 20년 초과 아파트 가격은 최근 한 달간 0.56% 상승해 신축(0.14%)과 준신축(0.13%)을 크게 웃돌았다. 올해 누적 상승률 역시 구축 2.63%로 신축 1.56%, 준신축 1.48%를 앞질렀다.
이 같은 흐름의 배경에는 자금 부담이 자리한다. 올해 서울 20년 초과 아파트 평균 매매가격은 10억1265만원으로, 신축(12억3019만원)보다 2억원 이상 낮다. 특히 구축의 85.9%가 15억원 이하 구간에서 거래돼 신축(74.9%)보다 비중이 높았다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능해 실수요자 접근성이 높다.
공급 감소도 구축 선호를 부추기는 요인이다. 부동산 R114에 따르면 2026~2029년 서울 아파트 입주 물량은 연평균 1만4253가구로, 직전 4년 평균(3만2494가구)의 절반 수준에 그칠 전망이다. 신축 공급 축소와 공사비 상승이 맞물리며 시장 진입 장벽이 높아진 셈이다.
시장에서는 신축 선호 자체가 약화됐다기보다, 현실적인 자금 여건이 수요를 구축으로 이동시키고 있다는 분석이 나온다. 고분양가 기조와 대출 규제, 공급 부족이 동시에 작용하면서 가격 경쟁력과 재건축 기대를 갖춘 노후 단지 선호는 당분간 이어질 가능성이 크다는 전망이다.
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