정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자를 겨냥한 보유세 개편을 예고하면서 자산가들의 자산 배분 전략에 변화 조짐이 나타나고 있다. 주택 보유 자체에 대한 세 부담이 급격히 늘어날 가능성이 커지면서, 세금 규제에서 상대적으로 자유로운 비주택형 주거상품으로 수요가 이동할 것이라는 관측이 나온다.
6일 관계부처에 따르면 정부는 이르면 오는 7월부터 보유세 개편에 착수할 전망이다. 개편 기준은 해외 주요 도시 수준이다. 뉴욕(1.0%), 도쿄(1.7%), 상하이(0.4~0.6%) 등의 보유세율을 참고해 서울의 과세 체계를 조정하는 방안이 검토되고 있다. 2023년 기준 국내 보유세 실효세율이 약 0.15% 수준인 점을 고려하면, 도쿄 수준 적용 시 세 부담이 최대 10배 이상 증가할 수 있다는 분석이다.
이미 세 부담은 빠르게 증가하는 추세다. 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡ 기준 올해 보유세는 약 2190만원으로, 전년 대비 43% 증가했다. 단순 보유만으로도 연간 수천만 원의 비용이 발생하는 구조가 형성된 셈이다.
시장에서는 이번 정책 방향의 핵심을 ‘투자 목적 주택 보유 억제’로 해석한다. 특히 초고가 주택을 직접 겨냥한 점이 자산가들의 선제 대응을 자극하고 있다는 평가다. 일부에서는 규제 시행 이전 비주택형 고급 주거상품을 선점하려는 움직임도 감지되고 있다.
가장 큰 영향을 받는 계층은 은퇴 이후 고정 소득이 줄어든 고령층이다. 보유세 증가가 현금 흐름 악화를 초래할 가능성이 커지면서, 세 부담이 없는 주거 형태에 대한 수요가 빠르게 늘고 있다.
이 같은 흐름 속에서 ‘시니어 레지던스’가 대안으로 부상하고 있다. 서울 용산구 한남동에서는 ‘소요한남 by 파르나스’가 공급을 앞두고 있다. 나인원한남 인근 한남대로에 들어서는 하이엔드 시니어 레지던스로, 총 111가구 규모다.
서울 노원구 월계동에서는 광운대역세권 복합개발의 일환으로 ‘파크로쉬 서울원’이 추진 중이다. 총 768가구 규모로 조성되며, 주거와 상업·문화 기능이 결합된 복합형 구조가 특징이다. 식사 제공과 건강관리 서비스 등 맞춤형 시니어 케어가 포함될 예정이다.
수도권 외곽에서도 공급이 확대되고 있다. 경기 의왕시 학의동 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트’는 536가구 규모의 시니어 주택으로, 자연환경과 결합한 주거 형태를 강조한다. 식사, 응급 대응, 컨시어지, 하우스키핑 서비스가 제공된다.
대학과 연계한 새로운 모델도 등장하고 있다. 충남 천안에서는 남서울대가 ‘UBRC(University-Based Senior Living)’ 방식의 시니어 주거사업을 추진 중이다. 고령층의 사회적 고립을 완화하고 청년층과의 교류를 통해 ‘학습형 노년’을 구현한다는 구상이다.
업계는 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴 진입과 정책 변화가 맞물리며 시니어 주거시장이 빠르게 확대될 것으로 보고 있다. 인기 시설의 경우 이미 1년 이상 대기 수요가 형성되는 등 시장 과열 조짐도 나타나고 있다.
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