정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 보유세 개편을 추진하면서 자산가들의 자산 이동 흐름이 달라질 조짐을 보이고 있다. 세 부담을 피할 수 있는 시니어 레지던스 등 비주택형 주거상품으로 관심이 빠르게 옮겨가는 분위기다.
핵심은 보유세 수준이다. 정부는 뉴욕, 도쿄, 상하이 등 주요 도시를 기준으로 세율을 조정하는 방안을 검토 중이다. 현재 한국의 보유세 실효세율은 0.15% 수준이지만, 도쿄 수준인 약 1.7%를 적용할 경우 세 부담은 단순 계산으로 10배 이상 증가하게 된다.
이미 세금 부담은 가파르게 늘고 있다. 아크로리버파크 전용 84㎡의 올해 보유세는 약 2190만원으로, 전년 대비 40% 이상 증가한 것으로 추산된다. 고가 주택 보유자 입장에서는 ‘보유 자체가 비용’이 되는 구조다.
이 같은 변화는 특히 고령 자산가에게 직접적인 압박으로 작용한다. 은퇴 이후 소득이 줄어든 상황에서 보유세가 급등하면 현금 흐름이 급격히 악화될 수밖에 없다. 시장에서는 이를 계기로 ‘세금 없는 거주’가 가능한 상품으로 수요가 이동할 가능성을 높게 보고 있다.
대표적으로 부상하는 상품이 시니어 레지던스다. 서울 한남동에서 공급 예정인 ‘소요한남 by 파르나스’는 고급 서비스를 결합한 도심형 시니어 주거시설로 주목받고 있다. 총 111가구 규모로, 기존 고급 아파트 밀집 지역에 들어서는 점이 특징이다.
또 다른 사례로는 파크로쉬 서울원이 있다. 광운대역세권 개발의 일환으로 조성되는 이 단지는 700가구 이상 규모의 복합형 시니어 주거시설로 계획돼 있다. 주거뿐 아니라 상업·문화 인프라, 건강관리 서비스까지 결합한 형태다.
교외형 실버타운도 확대되는 추세다. 자연환경과 결합한 형태로, 식사·의료·컨시어지 서비스 등을 포함해 ‘생활 지원형 주거’로 진화하고 있다.
최근에는 대학과 연계한 새로운 모델도 등장했다. 충남 천안에서는 남서울대학교가 참여하는 ‘UBRC(대학 기반 시니어 주거)’ 사업이 추진되고 있다. 노년층과 청년층의 교류를 통해 고립 문제를 완화하고 학습형 커뮤니티를 형성하는 것이 목표다.
업계에서는 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴와 맞물려 시니어 주거 시장이 구조적으로 확대될 것으로 보고 있다. 여기에 보유세 인상이라는 정책 변수까지 더해지면서, 기존 주택 중심의 자산 포트폴리오가 빠르게 재편될 가능성이 크다는 분석이다. 인기 시설의 경우 이미 입주 대기 기간이 1년 이상인 사례도 나타나고 있다.
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