도쿄 도심부에서 3.3㎡(평)당 1000만엔(약 9515만원)을 넘어서는 신축 맨션이 속속 등장하고 있다. 일본 부동산 조사회사 도쿄간테이가 이달 3일 발표한 보고서에 따르면, 2024년 4분기 수도권 신축 맨션의 3.3㎡당 평균가격은 449만3000엔(약 4275만원)을 기록하며 전분기 대비 7.8% 급등했다. 이는 3분기 연속 상승이자, 2023년 1분기의 직전 최고치를 넘어선 기록이다.
특히 주목할 만한 것은 중고 시장의 움직임이다. ‘준공 5년 이내’ 중고 맨션의 3.3㎡당 가격이 처음으로 500만엔을 돌파하며 신축 가격을 추월했다. 2018년 1분기 290만엔대에서 시작한 가격이 6년 만에 거의 두 배 가까이 상승한 것으로, 우량 중고 물건에 대한 시장의 인식이 근본적으로 변화했음을 보여준다.
이러한 현상은 일본 맨션 시장의 구조적 변화를 반영한다. 미쓰이부동산레지덴셜, 미쓰비시지소레지던스 등 메이저 7개 디벨로퍼의 시장점유율이 36.5%로 5분기 만에 반등한 것도 이를 방증한다. 금리 상승기에 고소득층을 겨냥한 프리미엄 전략이 성공적으로 안착하고 있는 것이다.
신축보다 중고가 선호되는 이유
공급 측면에서도 변화가 뚜렷하다. 2024년 전체 시장 규모는 6만5169호로 전년 동기와 비슷하지만, 신축 공급이 3만1415호로, 코로나19 이후 최저치였던 2023년(3만3648호)보다도 줄었다. 중고 시장 유통량도 5만5751호로 2분기 연속 감소했다. 이는 단순한 공급 부족이 아닌, 양적 경쟁에서 질적 경쟁으로의 전환을 보여준다.
지난 7년간의 데이터는 연령대별 차별화도 선명하게 담아냈다. 3.3㎡당 가격이 ’10년 이내’ 물건의 경우 439만3000엔, ’20년 이내’가 339만엔, ’30년 이내’가 234만엔을 기록한 반면, ’30년 초과’ 물건은 156만엔선에 머물러 있다. 이는 관리 상태와 입지에 따른 가치 차별화가 본격화되고 있음을 시사한다.
해외 투자자들이 주목해야 할 포인트
첫째, 프리미엄 세그먼트의 성장성이다. 도심부 고급 물건에 대한 수요는 견조하며, 대형 디벨로퍼들의 고급화 전략이 시장에서 통하고 있다. 특히 도쿄도 내 신축 맨션의 공급 비중이 확대된 것은 이러한 전략이 효과를 보고 있음을 보여준다.
둘째, 우량 중고 물건의 가치 상승이다. 신축과의 가격 격차가 축소되고 있으며, 때로는 신축을 뛰어넘는 가치를 인정받고 있다. 특히 ‘준공 5년 이내’ 물건의 가격 상승은 품질 좋은 중고 물건에 대한 시장의 인식이 변화했음을 의미한다.
셋째, 입지의 중요성이다. 도심 접근성이 뛰어난 곳의 물건들은 준공 연수와 관계없이 높은 가치를 유지하고 있다. 특히 도쿄도 내 물건들의 가치 상승이 두드러지며, 이는 입지가 투자 가치를 결정하는 핵심 요소로 자리 잡았음을 뜻한다.
리스크 요인과 투자 전략
금리 상승 환경에서 구매력 있는 수요층의 한계가 있을 수 있으며, 시장 양극화에 따른 리스크도 고려해야 한다. 특히 ’30년 초과’ 물건들의 가격 정체는 노후 물건에 대한 시장의 차별적 시각을 보여주며, 이는 향후 더욱 심화될 가능성이 크다.
그럼에도 불구하고 시장의 방향성은 분명하다. 이제 신축과 중고의 구분보다 입지가 좋고 관리가 잘 된 물건이라면 준공 연수와 관계없이 높은 가치를 인정받는 시대가 도래했다. 이는 일본 부동산 시장이 한 단계 성숙했음을 보여준다.
투자 성공의 열쇠는 물건의 본질적 가치를 평가할 수 있는 안목이다. 입지, 품질, 관리 상태, 개발사의 브랜드 가치 등을 종합적으로 분석하는 능력이 중요해지고 있다. 특히 관리 상태와 브랜드 가치는 향후 더욱 중요한 투자 판단 기준이 될 전망이다.
수도권 맨션 시장은 단순한 주거 공간이 아닌, 프리미엄 자산으로서의 가치를 인정받는 물건을 찾는 안목이 필요하다. 이러한 시장 변화 속에서 장기적 관점에서 선별적 투자가 더욱 중요한 시대가 도래하고 있다.
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