서울 고가 아파트 시장에서 월세 중심의 임대차 구조가 빠르게 확산하고 있다. 특히 월 1000만원을 넘는 초고액 월세 계약이 급증하면서, 수천만 원대 월세를 감당하는 세입자의 소득 수준에도 관심이 쏠리고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2026년 들어 서울 아파트 전·월세 계약 약 1만8000건 가운데 월세 계약 비중은 51.3%로 집계됐다. 지난해 같은 기간 46.2%보다 크게 늘어난 수치다.
초고가 월세 거래도 눈에 띄게 증가했다. 올해 서울에서 월세 1000만원 이상 아파트 임대차 계약은 총 24건으로, 지난해 같은 기간 10건의 두 배를 넘어섰다.
대표 사례로는 서울 강남구 삼성동 아이파크 전용 175㎡가 보증금 15억원, 월세 1200만원 조건으로 계약됐다. 용산구 LG한강자이 전용 170㎡도 보증금 12억원에 월세 1000만원으로 거래됐다.
월세가 2000만원을 훌쩍 넘는 계약도 등장했다. 광진구 포제스한강 전용 223㎡는 보증금 2억원에 월세 2500만원으로 계약됐고, 용산구 아페르한강 전용 228㎡ 역시 보증금 8억원, 월세 2500만원 조건으로 거래됐다.
이 같은 초고액 월세는 강남권을 넘어 다른 지역으로도 확산되는 추세다. 광진구 유진스웰에서는 보증금 2억원, 월세 1300만원 계약이 체결됐고 성동구 트리마제 전용 84㎡ 역시 보증금 3억원에 월세 1100만원 임대차 계약이 이뤄졌다.
전문가들은 초고액 월세 세입자의 상당수가 고소득 전문직이나 기업 경영진, 자산가, 해외 기업 임원 등이라고 분석한다. 일정한 현금 흐름이 있는 이들은 수십억 원의 보증금을 묶어두기보다 월세를 지불하는 방식을 선호하는 경향이 있다.
소득 수준을 단순 계산하면 월세 2500만원을 부담하기 위해서는 최소 월 8000만~1억원 이상의 안정적인 소득이 필요하다는 분석이 나온다. 일반적으로 주거비를 소득의 20~30% 수준으로 관리하는 고소득층 소비 구조를 감안한 추정이다.
대출 규제 강화도 월세 확대의 배경으로 꼽힌다. 전세 자금 조달이 어려워지면서 세입자는 보증금을 낮추고 월세를 높이는 ‘반전세’를 선택하고, 집주인 역시 목돈을 맡기는 전세보다 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 월세를 선호하는 흐름이 형성되고 있다는 설명이다.
부동산 시장에서는 이런 변화가 앞으로도 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 고가 아파트 시장을 중심으로 전세보다 월세 중심의 임대 구조가 정착될 수 있다는 전망이 나온다.
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